Le marché foncier et ses caractéristiques:
François Plassard[1], dans une approche académique classique de l’économie foncière est l’ensemble des terrains destinés à la construction pour habitation. Ce sol destiné à la construction doit fait objet d’un choix antérieur.
Lorsque l’on s’intéresse à l’activité immobilière, quelle qu’en soit la forme (immobilier d’entreprise, de logements, de bureaux ou de bâtiments publics), la question foncière apparaît toujours comme un préalable : il faut pouvoir disposer de terrains pour construire. Mais avant qu’apparaisse cette contrainte foncière liée à l’immobilier, le sol destiné à construire résulte d’un choix antérieur. En effet les propriétaires fonciers doivent déjà arbitrer entre un usage du sol destiné à l’agriculture et un usage destiné à la construction. Nous ne traiterons pas de l’usage du sol destiné à l’agriculture, dans la mesure où il relève d’une logique spécifique et que l’intervention des organismes professionnels en a fait un marché aux caractéristiques très particulières.
En revanche, l’alternative entre agriculture et construction se pose fortement en milieu périurbain, dans la frange qui correspond à la zone de transformation progressive du rural en urbain. Les critères économiques expliquent bien le choix entre les usages possibles du sol : activité agricole ou terrain à construire ; la friche n’est qu’une position spéculative qui permet de ne pas immobiliser un terrain dans l’activité agricole dans l’attente d’une plus value liée à l’extension de l’urbanisation.
Pour tenter de clarifier cette question, nous verrons d’abord les caractéristiques du marché foncier, car les terrains sont des biens qui ont des caractères spécifiques. Nous nous interrogerons ensuite sur la formation des prix fonciers et quels en sont les déterminants.
- Caractéristiques du marchés fonciers
Selon, l’objectif visé dans cette écriture, le marché foncier est caractérisé par l’offre et la demande.
- L’offre
Il s’agit de l’ensemble des propriétés foncières à mettre en vente ou en location. Elle est caractérisée par un prix, une situation géographique et la qualité de la propriété. Selon qu’elle possède tous les actes de présomption de propriété ou de propriétés qui rassure quiconque à se porter candidat pour son achat ou sa location.
– La demande
Il s’git de l’ensemble des propriétés foncières auxquelles les personnes physiques ou maorale s’intéressent. De la même facon, cette demande tient compte du prix, de la situation géographiques, de la qualité de l’immeuble puis du projet prévu.
Alors, pour qu’il ait une bonne opération foncière sur le marché , il faut qu’il ait la rencontre entre l’offre et la demande et surtout le rapport qualité/ prix ; situation géographique/prix.
ØImpact du COVID19 sur le marché foncier
– L’impact sur le prix
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Prix Avant Covid19 |
Prix en periode COVID19 |
Ecart |
Zones d’enquête |
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Zone1 |
6.000.000 |
4.000.000 |
2.0000.000 |
Porto-Novo |
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Zone2 |
15.000.000 |
10.000.000 |
5.000.000 |
Porto-Novo |
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Zone3 |
5.000.000 |
2.500.000 |
2.500.000 |
Avrankou |
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Zone4 |
2.000.000 |
1.300.000 |
700.000 |
Adjarra |
Tableau : Enquête dans le département de l’Ouémé 2020
La véritable question est de savoir ce qui est à la base de cette baisse de coût malgré les nouvelles infrastructures qui devrait normalement faire monter les coûts des parcelles.
A cette question, les réponses sont analyses sur la base des graphiques ci-dessous :
Graphique présentant la relation avant et au cours du COVID19
Graphique présentant la relation avant et au cours du COVID19 et l’effet de l’effet de prix
Analyse :
Le graphique1 montre clairement que les coûts des parcelles avant la COVID19 sont plus élévés. Ce qui signifie que les parcelles reviennent moins chères en période de COVID19. Alors, on se pose la question de savoir si les vendeurs avaient la possibilité de vendre à ce coût pourquoi ils avaient spéculé ? Donc, la pandémie au COVID19 vient nous aider à acheter la parcelle à son prix certainement réel. D’où un vrai regulateur foncier.
Aussi, l’écart des coûts des parcelles zone par zone est intéressant et nous permet de similer les coût des autres parcelles dans les zones concernées par notre étude.
De ce fait, cet écart est le vrai élément catalyseur du coût des parcelles en cette période de pandémie au COVID19. En outre, chaque citoyen doit rester virgilant pour ne pas se faire vendre des biens immeubles à un coût élévé comme en période d’avant COVID19. Il faut faire les négociation foncière de façon à ramener au plus bas possible le prix pour une rentabilité assurée.
- Les causes de cette baisse de coût
Au cours des rencontres, plusieurs raisons sont à base de cette baisse. Il s’agit de :
- la morosité économique ;
- Le confinement causant la fermeture des marchés ;
- Le cordon sanitaire institué par le gouvernement ;
- la fermeture de plusieurs sociétés empêchant ainsi la circulation de la monnaie ;
- le manque de ressources généralisées dans le pays faisant amenuiser le pouvoir d’achat ;
- le manque de moyens d’investissement.
LE COVID19 est donc le grand régulateur qui est à la base de cette baisse de coût des transactions foncières, régulant ainsi le marché foncier béninois.
C’est donc l’occasion propice aux gouvernements africains de lancer l’élaboration du répertoire des valeurs immobilières par ville, en l’occurrence mon Pays le Bénin qui nourrissait de réaliser cette étude depuis des années. Et, je crois que cette recommandation est valable pour d’autres pays comme le Sénégal, le Mali, le Burkina-Faso…
[1] http://base.d-p-h.info/fr/fiches/dph/fiche-dph-8438.html