Les tribunaux civils de l'Inde seraient engorgés par les litiges liés à la propriété. Deux estimations à ce sujet mentionnent un chiffre de deux tiers de toutes les affaires et de quatre-vingts pour cent de toutes les affaires ! On estime qu'une grande partie d'entre eux sont causés par le manque de transparence des transactions et l'absence de bons dossiers de titres de propriété.
La loi de 2016 sur l'immobilier (réglementation et développement), qui vise à créer un secteur immobilier plus professionnel et à instaurer des règles du jeu équitables dans les transactions entre les promoteurs et les acheteurs de maisons, peut contribuer à réduire les litiges liés à la propriété. La loi définit une architecture dans laquelle les sites Web RERA sont l'instrument clé pour améliorer la transparence et réduire l'asymétrie d'information à laquelle est confronté l'acheteur de maison. Toutes les divulgations obligatoires des promoteurs et les plaintes des parties concernées devraient être déposées en ligne.
La loi fait une avancée importante dans la réduction de la possibilité de nouveaux litiges liés aux terrains en incorporant l'exigence de divulgation suivante dans la section 4.3 (l):
"une déclaration appuyée par un affidavit, signée par le promoteur ou toute personne autorisée par le promoteur, indiquant :
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qu'il possède un titre de propriété légal sur le terrain sur lequel l'aménagement est proposé, accompagné de documents légalement valables
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que le terrain est libre de toute charge, ou selon le cas, les détails des charges sur ce terrain."
En effet, les acheteurs potentiels doivent être informés de la nature du titre de propriété du promoteur sur le terrain du projet, y compris de toute charge ayant un impact sur le titre ou l'utilisation du terrain. Cependant, cette disposition laisse encore une lacune en ne précisant pas la nature du titre qui sera transmis aux acheteurs de maison et le registre dans lequel ce dernier titre sera incorporé. Il est laissé aux RERAs le soin d'ordonner que ces informations soient également mises à la disposition des acheteurs de maisons. En son absence, le titre de propriété de l'acheteur peut se limiter à un acte de cession avec toutes les limitations auxquelles ce document est soumis. Un acte de cession n'est, en définitive, qu'une preuve de transaction et ne peut se substituer à un enregistrement dans un registre des titres. Ce dernier n'existe pas dans la majeure partie de l'Inde urbaine et lorsqu'il existe, il y a des lacunes dans sa manière d'enregistrer les propriétés bâties.
Dans quelle mesure les différents RERA du pays attendent-ils des promoteurs qu'ils mettent à disposition des informations sur ces quatre aspects ?
Une étude des sites Web des RERA révèle que toutes les RERA ne sont pas en mesure d'appliquer la disposition de la section 4.3 (l). Les 36 États et territoires de l'Union du pays n'ont pas encore constitué de RERA et même ceux qui l'ont fait n'ont pas nécessairement de sites Web. Sur les 21 RERA disposant d'un site Internet (dont deux pour l'Haryana - Gurugram et Panchkula), seuls 13 fournissent des informations sur le type de propriété (freehold ou leasehold) dont dispose le promoteur et 13 (pas nécessairement les mêmes) donnent des informations sur la nature des titres de propriété (carte de propriété, RoR, Urban Body Record, Registration Deed only, Developer Record, Urban Tax Record, House Owners' Association / Cooperative society Record, etc.
En ce qui concerne le titre de propriété ultérieur qui sera transmis à l'acheteur / investisseur par le promoteur, de nombreuses RERA ont intégré cette divulgation dans les exigences imposées au promoteur. Un total de 12 sites Web RERA offrent quelques informations sur le type de propriété (freehold ou leasehold) qui sera dévolu à l'acheteur. Plusieurs RERA d'État mentionnent la "propriété exclusive" dans le contrat de vente fourni par le promoteur à l'attributaire, mais la nature exacte de ce droit de propriété n'est pas claire. En ce qui concerne la nature du dossier de propriété (carte de propriété, RoR, Urban Body Record, Registration Deed only, Developer Record, Urban Tax Record, House Owners' Association / Cooperative society Record, etc.) qui sera mis à la disposition de l'acheteur, 15 sites RERA en font mention.
Il est réconfortant de constater que le nombre de RERA demandant cette information a augmenté au fil du temps. Il semblerait que les RERA apprennent les uns des autres et que les bonnes pratiques se diffusent entre eux. On espère que cette tendance va s'accélérer. La prochaine étape consiste à ce que les RERA utilisent leur capacité à conseiller les gouvernements des États pour qu'ils apportent de meilleurs registres de titres.
La section 32 de la loi stipule que "l'autorité [une RERA] doit, afin de faciliter la croissance et la promotion d'un secteur immobilier sain, transparent, efficace et compétitif, faire des recommandations au gouvernement approprié ou à l'autorité compétente, selon le cas, sur [entre autres] (h) les mesures visant à faciliter la numérisation des registres fonciers et le système de titres de propriété concluants avec garantie de titre".
Les RERA pourraient utiliser cette disposition pour suggérer aux gouvernements des États de créer des registres de titres appropriés là où ils n'existent pas ou, lorsqu'ils existent, d'apporter les ajouts nécessaires aux registres de titres pour permettre un enregistrement précis de la propriété des biens bâtis. La façon la plus simple de commencer un registre de titres dans une zone urbaine qui en est dépourvue est d'utiliser, comme base, le registre des taxes foncières d'un organisme urbain. Celui-ci peut être vérifié et mis à jour par un exercice participatif sur le terrain impliquant la communauté / les résidents ou les associations de commerçants, selon le cas. Un enregistrement spatial par le biais d'enquêtes par drone / LIDAR peut être créé par la suite. Dans le cas des zones urbaines disposant de registres sur le modèle des registres fonciers ruraux, les formats peuvent être modifiés de manière appropriée afin d'incorporer les détails des zones bâties, y compris la propriété de portions / appartements spécifiques. De même, dans les zones disposant d'un système de cartes de propriété, les formats peuvent être étendus pour inclure les détails exacts des appartements possédés. En d'autres termes, l'exercice n'est pas onéreux et les retombées bénéfiques peuvent être à la fois énormes et durables.